皇都戏院旧事与港岛文物物业保育一二事

皇都戏院落成于上世纪 50 年代，不仅是香港几代人的回忆，还目睹了香港娱乐事业的辉煌过往，缔造了上世纪 70 至 80 年代港产片的黄金岁月，甚至被评为一级历史建筑，是港岛最古旧的独立单幢戏院。
从 2015 年起，皇都戏院大厦因绝佳的地理位置和体量较大挑起不少投资者并购的心思，其中就包括新世界发展为代表的财团。通过这几年一系列的收购动作，新世界发展密集收集该厦大部分业权，如今皇都戏院大厦再次有了最新进展。
10 月 8 日，第一太平戴维斯承《土地（为重新发展而强制售卖）条例》公开拍卖出售香港岛东区北角英皇道 227 至 291 号，及渣华道 4,4A-D,6A-D 号及电厂街 2-16 号皇都戏院大厦。
据观点地产新媒体了解，上述项目由新世界发展以底价 47.76 亿港元投得，料为历来最大宗强拍个案。
作为英皇道上的标志建筑，新世界发展对皇都戏院的收购已持续有 5 年之久，最初其宣布展开全面收购时有消息指，市场估计购入该厦全数业权需约 36 亿港元。随着香港楼价数年攀升，此次交易价亦上升不少。
事实上，强拍下皇都戏院仅仅是第一步，更大的考验还在后头。如何平衡好项目发展与文物物业保育工作，这是新世界发展下一步的重点突破口，只是光是对这个的考量就需要耗费时间成本。
皇都戏院旧事
若走在上个世纪 40 年代末的香港北角，宛如掉进老上海的历史时空，这里曾涌现过大量移居的上海人，皇都戏院的前身璇宫戏院便是在 1952 年 12 月建成。
这幢建筑的用途经历了戏院到商住用地的转变，建成 7 年后更名为现如今的皇都戏院，但在 1997 年结业后，皇都戏院于 2000 年改装成桌球娱乐场所，并一直经营至今。
资料显示，皇都戏院大厦地盘面积超过 3.62 万平方英呎，约 3360 平方米，包含商场、桌球室、两幢住宅楼宇和皇都戏院，现土地用途规划为商业、住宅用途。
从 2014 年开始，新世界便对收购皇都戏院业权展开猛烈的进攻。2015 年 7 月，新世界以逾 7 亿港元购入该厦逾两成业权。两年后，新世界再次以 3.035 亿港元购入该厦 1 楼 1-5 号室及阁楼，为老人院铺位，占大厦整体业权约一成半。
直到新世界持有该厦超过 80%业权后，其开启为期两年的申请强拍皇都戏院大厦之路。去年 6 月 19 日，新世界斥 7.37 亿港元购入该厦戏院及商铺业权，令收购业权提升至逾 9 成，这也意味着申请强拍皇都戏院大厦进入尾声阶段。
彼时消息称，新世界购入的戏院及商铺部分为陆海通家族以 HONG KONG ENTERPRISES LTD 在 1958 年以约 150 万港元一篮子购入发展，是次易手帐面赚约 7.355 亿港元，持有约 61 年升值约 490 倍。
如今，新世界成功投得皇都戏院大厦 100%业权，并预计于 2020 年 11 月中旬完成法律程序后，正式成为该地段的业权持有人。
新世界发展执行副主席兼行政总裁郑志刚表示，因目前刚统一项目业权，团队需深入堪探，才可了解投入多少资金，详细情况会日后公布。集团预期前期勘探研究工作至少需要一年时间。
负责强拍的第一太平戴维斯估值及专业顾问服务董事总经理陈超国对外表示，项目位处核心成熟地段香港北角，属市中心罕见的大型重建项目，今次成交价属市价，但若项目最终需要保育，可能会令建筑楼面减少，增加发展商成本。
而对于皇都戏院的保育计划，郑志刚称，皇都戏院不单止拥有 68 年历史，强调不会将其拆卸，它的建筑富现代主义色彩，五十年代时更一度成为国际文化表演地标。
“皇都戏院未来发展方向冀延续项目原有用途，包装表演艺术场地，强调保育并非只是保留旧建筑，而是要形神俱备，将硬件与软件融合，希望尽一切努力令皇都戏院重生，并取得联合国教科文认同”，郑志刚补充道。
港岛文物物业保育
香港经历了从渔村到摩登都市、高楼林立的时代变迁，老旧建筑的命运或是迎来淘汰，或是被留下，而对于具有历史教育意义的文物物业，保育和活化工作显得更为重要。
近几年，开发商在这点上显得尤为上心，这也成为它们拿下项目的关键，尤其是在获取当地政府及外界认同方面。
而在香港发展的若干年历史长河中，历史建筑及文物多达上千处，但能被定义为法定古迹保存起来的并不多，截至 2020 年 5 月 22 日，香港共有法定古迹 126 项，其中香港岛、九龙、新界、离岛分别有 53 项、13 项、51 项及 9 项。
早在 21 世纪初，因保留旧中环天星码头及皇后码头事件，香港开始检讨文物保育政策，于 2008 年 11 月 26 日确立古物咨询委员会对历史建筑物的行政评级制度与法定古迹宣布制度建立关系，以此作为推行各项文物保育措施的依据。
根据当时制度，若建筑物被评为一级历史建筑，将接纳为已列入“备用名单”具高度价值的文物建筑，身兼古物事务监督的发展局局长可考虑该建筑物是否达到“极高门槛”，宣布为香港法定古迹。
紧随一年后，2009 年 3 月香港针对 1444 幢历史建筑的评估工作已经完成，每幢建筑物的评级划分为一至三级历史建筑。可惜的是，皇都戏院仅是被评定为“一级历史建筑”的过程就颇具争议。
在没有被评定为香港法定古迹的前提下，引入开发商对皇都戏院大厦项目进行活化和保育，不仅能为政府省力，还能借开发商之手盘活这一资产，使其重新回归发展的轨道中，焕发新的活力。
而除了这一项目外，参与港岛文物保育工作的开发商无数，其中包括九龙仓置业在 2017 年 12 月举行香港政府“保育中环”八个历史建筑中的美利大厦揭匾仪式，该栋建筑亦有近 50 年历史，如今以时尚豪华酒店 The Murray 面世。
该项目由九龙仓于 2013 年以 44 亿港元投得，为保存标志性地标，该大厦经过重新设计、翻新发展等升级，历时 45 个月内完成，比政府给予的 60 个月时间还早，并打造成为中区的新地标。
观点地产新媒体查阅香港活化历史建筑伙伴计划中了解，目前在港岛共实行了 6 期活化计划，涉及的历史建筑包括雷生春、美荷楼、蓝屋建筑群、石屋、虎豹别墅，多个警署、宿舍群以及医局等，而这类建筑多为政府持有。
对文物物业保育有它的存在意义，因为建筑物本身就带有时代的记忆和烙印，能使民众获得认同感和亲切感。对文物物业的保育与开发商的意图并非对立，似乎逐渐成为开发商获取项目的重要武器。

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